지난 10년간 주식 VS 부동산 비교

 재테크 수단으로 쉽게 떠올릴 수 있는 것은 주식과 부동산이 있다.

그렇다면 두 수단 중 어떤 수단이 더 수익률이 높고 효과적일까? 지난 10년간 주식과 부동산 수익률을 비교해 보았다

*** 댕꿀이의 세 줄 요약***
 1. 지난 10년간, 우량주(삼전, SPY)의 수익률의 수도권 아파트 실거래 가격 지수의 상승률 보다 높았다.
 2. 부동산이 폭등했던 17년~20년 결과를 봐도, 삼성전자의 수익률이 더 높았다.
    그런데 부동산 많이 오르긴 했다. 4년동안 2배라니...
 3. 주식과 부동산은 서로 장단점이 있다. 이를 잘 활용하자.

 

 

- 10년간 아파트 실거래 가격 지수 VS 삼성전자 VS SPY (2011~2020년)

 

 기간 : 2011~2020년, 10년간 수익률 비교

 주식 : 삼성전자 보통주, SPY (S&P 500 추종 ETF)

 부동산 : 수도권 아파트 실거래가격지수 (출처 : 한국부동산원)

 삼성전자 보통주가 지난 10년간 연평균 15.4%, 강남구 아파트 가격이 연평균 7.48%로 삼성전자의 수익률이 더 높았다. 여기에 배당까지 포함한다면 18% 정도가 될 것이다. (대충 배당률 3% 잡으면)

 삼성전자라는 단일종목이 아닌 전체적인 종목들의 움직임을 보면 어떻게 될까? 미국 500대 기업의 종합 주가인 S&P500 을 추종하는 SPY의 10년간 연평균 수익률은 11.4% 였다. 500개 기업들의 주가를 종합한 지수임을 생각할 때, 예상보다 높은 수익률을 기록했다. 지수만 추종해도 부동산보다 높은 수익률을 얻을 수 있었던 것이다.

 

  최근 10년을 봤을 때, 주식이 부동산보다 수익률이 더 높았던 것이다.

 

 여담으로, 위의 표를 보고 서울의 다른 구들은 이천시, 용인 처인구 보다 수익률이 낮아? 라고 생각할 수 있는데, 그게 아니라 그냥 서울의 강남,서초,송파,관악,노원을 빼고는 필터처리한 것이다. 서울 지역구만 해도 20개가 넘는데, 그것들을 빼고 다른 수도권 지역들과 비교하고 싶었기 때문이다.

 다소 놀라운 것은, 강남3구보다 노원구와 성남 분당구의 상승률이 더 높았다는 것이다. 분당이야 굳이 말할 필요가 없을 정도로 크게 발전했고, 노원구는 현 정부들어서 집값상승과 재개발 이슈로 인해 크게 가격이 상승한 것으로 생각된다.

---

- 부동산 상승기 4년 동안의 아파트 실거래 가격 지수 VS 삼성전자 VS SPY (2017~2020년)

 

 아마 위의 결과를 보고 이런 반론을 펼칠 수 도 있을 것이다.

 

 ' 2011년 부터 계산했다면 부동산 하락기가 포함되는데, 최근 몇년 동안만 보면 부동산이 더 오른거 아닌가?'

 

 그래서 부동산 가격이 급등한 2017년부터 2020년까지, 4년 동안의 각 수익률을 다시 확인해 보았다.
이 기간동안엔 부동산 수익률이 주식을 앞섰을까?

 

부동산 상승기인 2017~2020년에도, 삼성전자는 부동산의 수익률을 앞섰다.

 

 지난 4년간 가장 높은 수익률을 보여준 지역은 서울시 성동구로, 연 평균 21%에 달하는 상승률을 보여주었다. 엄청난 상승이다. 그럼에도 삼성전자는 22.49%의 상승률을 보여주면서, 성동구보다 높은 수익률을 보여주었다. 배당까지 고려한다면 그 차이는 더 클 것이다.

 SPY도 13.64%로써, 서울 금천구(13.63%), 수원 영통구(13.51%), 용인 기흥구(13.41%)보다 높은 상승률을 보여주었다. SPY를 저 순위에 집어 넣는다면, 전체 109개 항목 중에서 33위를 차지하게 된다.
(수도권과 5개 광역시의 108개 지역 정보를 추출하였음)

 

 이로써 주식(물론 성장성이 있는 우량주라는 가정하에)이 부동산보다 수익률이 높다는 주장은 꽤 타당한 것으로 보인다. 시세차익 외에도, 주식은 배당을 받을 수 있고 보유기간에 세금을 내지 않지만, 부동산은 취득/보유/양도세, 그리고 유지보수 비용이 들어간다 (월세 수익을 얻을 수도 있겠지만..)

 

 그렇다면 부동산이 아닌 주식투자만 하는게 현명한 걸까? 꼭 그렇지만은 않은 것 같다. 수익률 퍼센테이지가 높다고 해서, 수익이 높은 것은 아니기 때문이다. 부동산은 안정적으로 레버리지를 일으킬 수 있고, 투자기간 중 감내해야할 가격변동이 적다. 같은 10% 수익이라도, 0.1을 어떤 값에 곱하느냐에 따라 결과는 달라지니까..

 

	장점	단점
주식	- 취득, 보유 시 세금 X - 배당 수익 가능 - 소액으로 시작할 수 있음	- 가격 변동이 심함.   그로인한 심리적 부담과 불안을 이겨내야 함 - 안정적인 레버리지를 이용하기 어려움
부동산	- 가격 변동이 낮음. 비교적 안정적 - 안정적인 레버리지 사용가능 (주담대)	- 취득 / 보유 / 양도세 - 유지보수 필요 - 목돈이 있어야 함. - 정책에 크게 영향을 받음.

 

  따라서 우량주나 지수 추종 ETF를 꾸준히 적립 매수하여 종잣돈을 만들고, 시드가 모이면 적절한 대출을 일으켜서 부동산으로 옮기는 식으로 투자를 하는 것이 나에게 있어서 가장 효과적인 투자 방향이 아닐까 싶다. 두 방식의 장단점을 잘 파악하고, 현명하게 돈을 불려가야지.